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2011年《半月谈》第20期

Tag: 半月谈 2011-08-29    来源:江苏公务员资讯网 【 打印 】 我要提问我要提问
2011年《半月谈》第二十期:房产税,灵吗?
  沪渝两地房产税征收工作开展已有半年,试点效应初步显现,尤其对调整住房消费结构、打击投机炒房行为、调节收入分配产生积极作用。然而,当前房产税征收仍面临几大障碍需要清除。专家建议,从制度设计、信息平台建设等方面进行完善,节奏上稳妥把握、循序渐进。

  约束性效果初显,可调节收入分配
  今年1月,沪渝两地房产税试点工作正式启动,目前半年时间过去。半月谈记者最近深入两地调研发现,房产税开征后的两大效应已经初步显现:
  一是对高档住房消费起到了约束作用。以重庆市为例,房产税实施后,高档商品住房项目访客量出现明显下降。据调查,多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降30%~50%。同时,受此趋势影响,房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性,价格上涨预期下降。据了解,从试点工作开始至4月底,重庆主城区应税住房交易价格有所下降,应税住房成交建筑面积均价为每平方米13140元,较房产税实施前同类房屋成交价下降10.48%。
  重庆大学建设和房地产管理学院院长任宏和复旦大学房地产研究中心主任尹伯成等专家认为,“重庆版”和“上海版”房产税对于调整楼市结构、遏制高端住房消费、稳定房地产市场具有积极意义。两地房产税都考虑到了首套普通消费型购房者的利益,使其合理的住房消费受到保护和鼓励。重庆房产税征收范围只涉及10%的人群,主要针对高端房产业主和炒房客。
  二是对完善房地产税制和调节收入分配起到积极作用。业内专家认为,房产税政策实施后,增加了高档住房购买者的持有成本,政府通过对占有公共资源多的高收入者进行征税,并将所征税款全部用于住房保障建设,对改变地方政府税收结构、完善财税体系、调节收入分配具有重要作用。
  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者:“在住宅持有环节增加税收,是我国房地产税改革的必由之路,并且已经迈出了关键的一步。随着相关体制机制的完善,将在促进社会公平、引导居民合理住房消费需求、抑制投机性需求、减少房屋空置等诸多方面发挥更加积极的作用。”

  房产税难一剑封喉,房价调控需打组合拳
  房产税一直被看成是楼市调控的一大利器,是根治炒房的“杀手锏”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,出台房产税的主要目的并非调控房价,它仅是诸多调控手段之一。作为一种财产税,它的长远目标是调节财富分配,增加地方直接税源,逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。长期从事房地产问题研究的重庆工商大学副校长杨继瑞也认为,房产税可以在一定程度上遏制房价过快增长,但不可能对房价飙升一剑封喉。
  重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟说,目前上海和重庆开展的房产税改革试点,不同于西方市场经济国家实行的房产税,重庆主要是针对别墅等高端住房消费征收,上海主要对超出一定居住面积的部分征税。从这个意义上讲,它更像是“特别消费税”,对于抑制高端住房消费和投机炒房是有必要的。但是,当前推动房价继续上行的主力依然是不断加快的工业化和城市化进程,以及土地供应和货币政策。无论房产税开征或是不开征,和前面两个主要因素相比,它的影响力较小。
  北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强表示,房产税就像中药,是税制改革中的一个重要环节,是促使楼市平稳健康发展的一个长效机制和基本制度,不能把它看做是调控房价立竿见影的一个“特效药”。
  专家们指出,当前房地产调控形势依然严峻,深层次的问题尚未得到根本解决,不能指望房产税一出,楼市各种问题就能迎刃而解。房地产调控的关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好组合拳。同时,要加快推进保障性住房建设,从根本上遏制投机炒房,促使房地产市场理性回归。

  若干难题待破解
  西南政法大学副校长刘俊表示,在计划经济时代,房屋大多由政府或企业供给福利房,具有个人产权的住房较少,征收房产税的意义不大。上世纪80年代至90年代末实施房改时,城市中的许多市民住的都是单位和企业的福利房,产权归单位和企业所有,有个人产权的房子数量少,因此对个人产权房征房产税没有实施。然而,实施房改之后,越来越多的老百姓进入市场购房,个人产权住房逐年增多,房产税开征势在必行。
  杨继瑞等专家指出,任何改革的推进与深化都不可能一蹴而就,当前征收房产税还存在若干难题尚待破解:
  首先是房产价值评估问题。根据国外普遍经验,房产税是以房产价值为依据征收的,需要对房价进行评估,确定房产的地段、位置,核算出所属位置的税率标准。但在国内,房产价值的确定存在很大难度:一方面目前我国相关法律法规不够健全,评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求,另一方面各地城镇化进程迅猛,交通变更以及城市功能调整加快,导致房产和地产的价值评估可变性强,难以做到公平、公正,获得广大房产持有者认可。
  其次是税基和税率问题。从上海和重庆的房产税政策来看,上海只对增量房征税,重庆对别墅等高档住房征税,但高档住房也是针对增量,别墅虽然存量和增量都征收,但涉及面较小。从长远来看,还应逐步适当扩大征税面。税率的制定要灵活,针对不同人群要制定差别比例税率。
  此外,全面开征房产税还需清除三大障碍:第一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网,投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥,从高端住宅市场流向中低端市场,导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。专家指出,目前各城市已建立房地产信息登记制度,个人住房信息全国联网不存在技术障碍,房产信息全国联网将为房产税全面征收扫清障碍,也是楼市精确调控的基础。第二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理,防止出现“法律打架”的现象,影响征收的权威性。第三是征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定,滞纳税款如何处理等,都需要细化。

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